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三月四次調整 蘇州樓市政策頻繁加碼釋放哪些信號?

2019-07-25 12:04:59|來源:樂居買房|作者:付強
摘要|

??樂居買房訊 如果說,上周五河南開封限售取消的“虛晃一槍”,還給一些人帶來樓市松綁的錯覺,那么蘇州樓市調控的再次升級,則將這些幻想統統擊個粉碎。

??24日晚,蘇州發布樓市新政,限購、限售調控再加碼,非蘇州戶籍人士購房3年內需連續繳納2年社保;新房3年限售,二手房5年限售,限售范圍包括蘇州6個大區。

??此番政策加碼,對蘇州樓市影響幾何?三月內四次變政,頻繁調控升級背后又釋放出什么信號? 

蘇州724新政實行第1天, 市房地產交易中心暫停辦理業務蘇州724新政實行第1天, 市房地產交易中心暫停辦理業務

??限購、限售雙升級 蘇州樓市再迎“猛藥”

??瀏覽官方文件不難發現,蘇州樓市“724新政”主要聚焦于限購、限售兩方面。

??針對限購,意見要求非蘇州本市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買首套住房時,應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納 2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。社保及個人所得稅繳納范圍包括蘇州六區四市。

??限售方面,規定蘇州市區范圍內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已取得預售許可尚未開始網簽的項目),購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓;二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

??與此前政策比較,限購的社保年限要求由2年內變為3年內、連續繳納年限由1年提高到2年;限售范圍由蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域擴大至蘇州市區全域。

??此外,意見還提出進一步加強用地出讓管理和住房信貸稅收管理。蘇州將加大土地供應保障力度,嚴格執行住宅用地供應計劃;同時,加強房地產信貸宏觀審慎管理,加強存量房交易合同監管和稅收征管。

??有業內人士將此番調整形容為一劑“降溫”的猛藥。蘇州舟濟房產顧問有限公司總經理張求紅表示,新政對剛需和投資者進行雙向調控,蘇州樓市或跟隨17、18年上海樓市的節奏,出現較大的長期的橫盤期。

??易居蘇州事業部總經理朱偉甫認為,新政對于火熱區域、特別是投資客炒房套現的抬頭趨勢會有明顯的遏制作用,預計短期投資行為將告一段落。但由于蘇州庫存持續降低,土地市場相對平穩,市場不會有太大波動,蘇州樓市仍將保持相對健康的狀態。

??三月四次調整 政策頻繁加碼或有跡可循 

??此次“724”新政,已是蘇州樓市政策三個月內的第四次加碼。大約兩個月前,蘇州就曾三次出手調控樓市,針對限售、土地供應等作出調整。

??5月11日,要求在蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域,新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房,限售5年。在蘇州工業園區全域內,新取得預(銷)售許可的商品住房,實行人才優先購買政策。

??5月16日,工業園區新購住房的學位政策由“五年一學位”調整為“九年一學位”,同一家庭多名子女不受限制,政策當天起執行。

??5月17日,蘇州吳江區發布《關于吳地網(2019)7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》,該宗地塊的市場指導總價、網上競價中止價格及一次性報價全部降低。

??據樂居買房觀察,上述調整的根源,主要在于今年一季度以來,蘇州土地市場過熱、一二手房價格倒掛,4月底房地產價格指數提高5%,已觸及全年調控目標上限;住建部也因其住宅價格指數累計漲幅較大,對蘇州發出預警提示。

??此后,蘇州樓市相對平穩、理性漸增,但熱度依舊延續。據易居研究院中國百城房價報告顯示,2019上半年,蘇州各區房價環比均有一定上漲,如相城區均價達23359元/㎡,環比漲幅達22.7%;蘇州工業園區房價成交均價環比漲幅近9%。

??而在剛剛過去的7月上半月,蘇州樓市整體成交同環比“量價齊升”,商品住宅(含吳江,下同)成交60.05萬㎡,環比上月同期增加26%,同比去年同期增加41%;商品住宅成交均價為24627元/㎡,環比上月同期上漲16%,同比去年同期上漲12%。

??數據方面的突出,是否成為此次新政出臺的誘因,目前尚不得而知。但在蘇州此前的會議上,有關方面曾明確表示,如果樓市幾大指標得不到控制,7月后調控會即刻加碼,包括擴大限售范圍,提高外地人購房需要的社保門檻等。

??7月24日晚的“突然襲擊”,或許就是有關方面“言出必行”最好的證明。

??“房住不炒”紅線繼續緊繃

??2019年上半年,全國共發布房地產調控政策251次,較去年同期增長31%。“小陽春”曇花一現終未“入夏”,“限購全面放開”遭現實打臉,地王融資按下暫停鍵,種種樓市過熱苗頭初現即被遏制。分類調控、精準施策持續發力下,“穩房價、穩地價、穩預期”的樓市主基調得到良好貫徹。

??面對現實,投資炒房客不得不低頭,但河南開封于19日發布的“限售取消”公告,則讓其中某些人再度燃起“希望”;雖然有關文件一日即被撤回,上演了一出烏龍,但已無礙他們心中“調控放松”“小火苗”的蠢蠢欲動。

??不過,蘇州此番調控升級,無疑讓有以上想法者再次被狠狠打臉。正如易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進所說,此次加碼,和此前開封松綁限售政策叫停是類似的,即“房住不炒”是今年下半年的政策邏輯,不存在放松的可能。

??中原地產首席分析師張大偉也在其微信公號撰文稱,蘇州房價上漲在全國領先,后續不排除其他城市繼續收緊房地產調控,在7月份包括開封取消限售又恢復,整體看,樓市政策面收緊預期依然存在。

??另有業內人士分析,蘇州此前已執行過較為嚴格的調控政策,此次卻再度加碼,在一定程度上超出了市場預期。不過這也再度證明,未來但凡房價、地價上漲過快的城市,都有政策收緊的可能;個中區別無非是,沒有調控政策或政策過于“懷柔”的城市,可能面臨一次性大幅度加碼;已有政策執行或政策較嚴的城市,通過“擠牙膏”的方式持續對政策進行完善、升級。(完)

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