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房企海外債“爆發”背后:境內融資渠道趨緊 “搶地熱”或降溫

2019-07-22 17:49:25|來源:樂居買房|作者:付強
摘要|

??樂居買房訊(付強)近日有研究機構發布統計數據稱,7月以來,超過20家房地產企業發布海外融資計劃,融資金額超過170億美元,創下歷史單月海外融資新高。

??受境內融資渠道收緊影響,一些迫于還債和補倉需求的房企不得不借道海外發債,推動海外融資規模攀高。但與此同時,較高的債務成本向房企運營施加的壓力,或將逐漸反映于土地市場,帶來“搶地熱”降溫甚至流拍率增加等現象。

??170億!房企海外發債忙

??7月5日,富力地產公告將發行2024年到期(除非根據票據條款提早贖回)的優先票據,總金額為4.5億美元,利率為8.125%;17日,中國金茂控股集團有限公司公告宣布,擬為公司全資附屬公司方興光耀有限公司所發5億美元2029年到期的優先擔保票據提供無條件及不可撤回的擔保;同日,佳兆業集團控股有限公司公告表示,將發行2023年到期的3億美元優先票據,票面利率10.875%……

??7月以來,海外融資成為不少房企共同的“關鍵詞”。有研究機構統計數據顯示,7月已有超過20家房地產企業發布海外融資計劃,融資金額超過170億美元,創下歷史單月海外融資新高。

??實際上,房企海外融資抬頭早有先兆。5月下旬開始,針對某些房企迷信“地王”、過分加杠桿拿地的現象,政策監管持續加碼升級、境內融資渠道收窄,有些房企便將目光投向海外。數據顯示,今年5月,40家典型上市房企融資金額為367.99億元,環比下降52.07%,創近一年新低;6月的總體融資規模雖有一定上升,但海外發債規模增長更加突出,224.62億元的外幣融資總額環比5月大漲588%。

??面對不斷收緊的融資環境,加之借新還舊需求上升的客觀情況,不少房企毅然踏上海外舉債之路,哪怕將為此付出更高的融資成本。

??近3倍!境內外融資成本懸殊

??房企境內外發債成本差異幾何?一組數據就能說明問題。

??據克而瑞統計,今年上半年,95家房企境內發債的平均成本為4.97%,境外發債的成本則為8.34%。

??實際上,自2018年以來,房企境外發債成本始終居高不下,去年10月更突破8%的門檻,之后維持在7.5%以上。而在TOP30房企中,今年上半年佳兆業集團海外發債次數多達5次,融資總額達15.5億美元,票面利率均超過10%,最高達到11.75%;中南建設一筆債券的票面利率也達到10.88%。

??另據研究機構數據顯示,7月以來,美元債成本快速上升,平均利率已經高達8%,最高甚至達到了15%(泰禾集團)。將這一數字與TOP30房企中融資成本最低的華潤(平均票面利率不足4%)作比較,前者足足高出了近3倍。

??土拍降溫征兆隱現

??2019上半年,在融資環境相對寬松的大背景下,全國土地市場回暖明顯,300城成交金額同比上漲近2成。

??步入7月,部分城市土地市場仍受二季度慣性影響、成交活躍依舊,13城賣地收入超過50億。但與此同時,截至上周五(7月19日),在樂居買房重點監測的城市中,以底價或近底價成交的地塊數量已達131宗,占全部成功出讓地塊總數的43%(305宗),數量、占比均超6月同期。

??此外,在成交金額方面,7月前三周受監測城市收金逾2100億,而6月前三周的這一數字則為2300億左右。如果再將端午節等因素考慮在內,7月土地市場成交或出現一定程度的下行,“搶地熱”有望緩解。

??究其原因,除了多地調整土拍規則限制房企高價拿地,包括海外融資等渠道造成的成本上升雖還未對市場產生實質影響,但信號已然出現。正如中原地產首席分析師張大偉在接受媒體采訪時所言,從整體看,房企的資金鏈分化嚴重,大部分企業依然處于降杠桿階段,特別是2016年左右購入大量高價地塊的企業,最近拿地非常少。從資金情況看,如果信托等政策嚴格執行,預計土地市場有出現退燒的可能性。

??融資“入冬”言之尚早

??令一部分業者詫異的是,此輪海外融資潮還未火熱多久,就在不久前被“加碼”了。

??7月12日,發改委發布《國家發展改革委辦公廳關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。繼5月17日銀保監會出臺23號文重申嚴格監管房地產融資后,這是兩個月內出臺的第二份明確收緊房企融資的標志性文件。

??有分析人士認為,此時發改委再對海外發債進行規范管理,無疑是從兩頭堵住了房企融資輸血的通路,對于融資渠道較少的企業來說壓力尤大;搶地現象也將有一定程度的“退燒”。

??那么,面對趨嚴的政策監管和日漸升高的融資成本,是否意味著房企融資已經邁入冬天?業內普遍認為就此斷言還為時尚早。

??在張大偉看來,對于房企而言,美元債并非主要資金來源,只有部分企業特別是在港上市房企發行美元債較多。從整體看,雖然最近房企面臨資金面的多重管制與收緊,但這些政策都不是一刀切暫停,而是加強監管。也就是說,對于正常融資沒有影響,但對于大額度融資將會開始明顯收緊。

??另有房地產業者表示,現階段房企融資難度雖然較大,但需求依然旺盛;在“三穩”整體基調下,對房企融資的限制不會放松,但繼續收緊甚至“掐斷”的可能性也微乎其微。但必須注意的是,在現行政策環境下,一些高負債率房企不僅要背負更多壓力,如資金流動受到更多政策因素影響,償還海外債務利率風險較大、不確定性因素較多等,同時還可能面臨融資監管的進一步加強,運營將迎來更大挑戰。(完)

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