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2019年中策劃土地篇|土地成交量縮價漲 多地設“緊箍咒”防過熱

2019-07-10 19:45:30|來源:樂居買房|作者:付強
摘要|

??樂居買房訊(付強)如果說,公眾過去往往只對樓市這塊“面包”津津樂道,那么如今,被比作“面粉”的土地市場,無疑也開始收獲越來越多的關注。

??2019上半年,土地市場整體回暖,全國三百城賣地收入逾2萬億,同比增長近2成,但成交體量降幅頗大;一二線城市升溫明顯、供需兩旺,三四線供應同比小幅走低,但樓面均價有所抬頭。

??整體看來,受調控持續影響,以及各城土地出讓政策的細化調整,土地市場溢價率維持在合理區間,地價創新高的情況偶有但不多見,“面粉”與“面包”各安其位。

6月12日南寧土拍現場6月12日南寧土拍現場

??全國土地成交量縮價漲

??與樓市“前高后低”的走勢不同,經歷了2018年“溢價率大幅下調、每天平均5宗地塊流拍”低迷處境的土地市場,在今年上半年一路上行,二季度復蘇勢頭尤盛;近兩月在多重監管疊加下略有緩和,但整體熱度仍較高。

??綜合多家研究機構數據,今年上半年,全國300城市土地出讓金總額近2.25萬億元,同比上漲16%,但成交體量不及去年同期,300城經營性土地成交建筑面積為9.5億平方米,同環比分別下跌13%和28%。

??從整體走勢來看,受季節和假日等因素影響,一季度成交相對低迷。3月起,受重點城市優質地塊集中放量和企業融資環境改善等因素影響,企業拿地更趨積極、土拍熱度逐漸提升,帶動宅地樓面價明顯上漲,溢價率亦有所抬頭。

??此后,各地加大土地供應力度、部分城市調整地塊出讓規則,加之中央加強金融監管,5月土地市場溢價率小幅回落、熱度稍有緩和,但6月再度攀上高位,一二線城市單月攬金超3600億,同、環比分別上漲52%和14%,推動多城賣地收入刷新歷史同期新高。

??土拍熱門區域“強者恒強”

??近年來,房地產市場結構性分化漸成常態;樓市成交情況如此,土地市場亦然。上半年,一二線加大供地力度、地價相應走高,三四線城市土地成交相對低迷,但樓面均價有所上漲。

??具體看來,一線城市供需同比走高,樓面均價同比微漲4%,出讓金總額同比增加36%,平均溢價率為12%、同比上漲1%;二線重點城市供需兩端同比小幅上漲,出讓金同比增加26%,樓面均價同比增長18%,平均溢價率為19%、同比上漲2%。 

??而較為依賴去庫存政策與棚改貨幣化的三四線城市,前六月土地供應同比小幅走低,成交量跌價漲,出讓金同比減少3%,樓面均價同比上漲6%,平均溢價率為20%,同比下降7個百分點。土地市場雖然未見明顯回暖,但流拍現象較此前顯著扭轉,顯示出房企拿地預期的轉變。

??值得注意的是,隨著大城市圈概念的逐漸深入,熱門區域的發展前景持續向好,帶動土地市場熱度維持高位,“強者恒強”理念凸顯。

??以深受關注的環渤海和長三角區域為例,前者TOP10房企拿地金額較去年有所上升,達到1022億元,后者不僅囊括合肥、寧波、南京、杭州等土拍“大戶”,其所屬三四線城市的土地市場同樣熱度高企,常州、紹興等城市屢次刷新土地成交單價紀錄。

??此外,在產業轉移、人才引進等政策的催化下,中西部重點城市正成為房企爭奪的投資熱土,TOP10企業上半年在西部城市拿地金額達1676億元。事實上,不僅僅是武漢,中西部核心城市西安、重慶和鄭州同樣成交火熱,上半年土地成交面積位居全國前列。

??二線城市成房企“博弈場”

??具體到城市層面, 四座一線城市仍然是土地市場的絕對熱門;除深圳因供應稀缺不甚搶眼之外,北京、上海、廣州均位列上半年土地出讓排行榜前十名,北京以930億的金額排名第三。

??不過與此同時,以杭州為代表的強二線城市勢頭毫不遜色,占據了前十名的其余6個位置。去年以2443億元雄踞賣地收入榜首的杭州,今年前六月依然強勢,土拍攬金1375億元,再次領跑全國的同時也創下歷史同期第二高數據;去年全年賣地過千億的武漢、蘇州、天津、重慶和寧波,上半年土地出讓總金額均超過700億。

??值得注意的是,上述城市除北京、杭州外,宅地平均溢價率均高于去年同期,其中深圳、成都溢價率漲幅均超過4成,可見房企在強二線城市搶地補倉意愿之強烈。

??中原地產首席分析師張大偉認為,今年土地市場升溫始于二線城市,尤以蘇州、武漢、杭州等為代表。拿地升溫的主要原因是資金面的相對寬松傳遞到了樓市和土地市場,且在三四線城市相對低迷的情況下,房企把更多資金投入到一二線城市。

??多地設“緊箍咒”為土拍降溫

??“陽春”易得,“入夏”難求。與樓市類似,土地市場一旦出現過熱征兆,政策調控加碼的可能性便隨之而來。

??2019上半年,這一“慣例”已在多城得到驗證。

??3月下旬開始,土地市場逐漸走出一季度的冷清,受益于融資環境改善的房企拿地熱情回升,但因儲地意愿強烈、頻繁加杠桿拿地,導致部分地塊樓面價高企,整體溢價率在優質地塊集中出讓的拉動下有抬高之勢。

??為防止交易被過度炒熱,職責部門快速回應。一方面,住建部對蘇州等土地市場過熱、房價漲幅較大城市發出預警提示,另一方面,多地調整土拍政策,典型如杭州土拍首次設置“限房價、限精裝”條款,蘇州將土地報價條件從定制調整為區間設計,東莞在報價達到高限后采用“終次報價”而非“價高者得”,合肥強化競買資格審查、明確“嚴禁圍標”……

??與此同時,針對某些房企過分加杠桿高價拿地的現象,5月下半月銀監系統針對房地產融資等加強監管、嚴查違規融資,5月底有監管部門透露將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品等。

??而近期決策層密集發聲,譬如中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清明言要防止房地產的投資行為,過度依賴房地產最終會付出代價,則預示著房地產信貸政策或將適度收緊。

??有分析人士認為,盡管目前土地交易旺盛,但此輪市場熱度恐無法持久,融資額度的下滑將起到決定性的影響。

??事實似乎已經驗證了這種觀點。據研究機構數據顯示,今年5月,40家典型上市房企融資金額為367.99億元,環比下降52.07%,創近一年新低。進入6月,雖然海外發債規模明顯增加,但房企的總體融資規模并未有太大上升。

??龍頭房企拿地“霸榜”趨勢不減

??隨著樓市調控的深入,房企拿地愈發理性,行業逐步邁入精細化競爭階段。但是,作為房企的“糧倉”,土地儲備規模與結構對房企業績的影響貫徹始終,雖然多家頭部企業均表示土地市場過熱、將“謹慎”拿地,但這顯然不妨礙他們繼續稱霸拿地排行榜。

??根據行業研究機構公布的數據,2019上半年,碧桂園、萬科、融創占據拿地總金額榜單前三位,46家房企拿地金額超100億元,上榜百家企業的下限金額是33億。

??將其與2018全年的榜單加以對比不難發現,前十名中有7家房企同時也是去年榜單的前十位,其中碧桂園今年半年的拿地總額為981億,達到去年全年總金額的8成以上。

??下半年土地市場更趨理性 房企拿地節奏或放緩

??談及下半年的土地市場,有分析人士預測稱,受熱點城市土地供應持續放量、房地產融資環境趨緊,以及銷售端壓力顯現等因素的影響,土地市場表現將更趨理性。

??在信貸層面,政策或將適度收緊,房企融資的困難程度將有所提升,激進拿地的房企將成重點監管對象。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受媒體采訪時表示,伴隨土拍政策的調整,部分城市土地市場確實有所降溫,土拍溢價率逐漸降低。但另一方面,不管是限地價、競房價,還是調整土地拍賣出價規則,其主要目的都是要“穩地價”,地價的穩定,對穩房價、穩預期至關重要。

??他認為,從這個角度看,下半年一二線城市的土地市場將會回歸理性。而對于三四線城市,盡管棚改規模在縮小,但并不意味著沒有機會,結構性機會依然存在。

??嚴躍進據此建議房企,一方面需要積極拓展融資渠道,一些中小房企可以考慮出賣項目股權、合作開發的方式,降低資金壓力;另一方面需要根據市場行情加大營銷力度,通過以價換量等方式加快資金回籠。同時,在土地市場要保持謹慎,加大研判力度,避免拿錯地、拿高價地。(完)

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