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2019年中策劃市場篇|樓市成交溫和上揚 能級城市分化加劇

2019-07-09 17:36:17|來源:樂居買房|作者:付強
摘要|

??樂居買房訊(付強)經過去年下半年的大幅調整,中國樓市在今年前六月逐漸從底部回暖,成交規模穩步復蘇,房價漲勢整體趨穩。

??具體來看,隨著“因城施策、分類調控”持續貫徹,市場格局發生明顯變化,各能級城市樓市分化越發顯著:一線城市持續回升,二線城市整體維穩,三四線出現小幅下行。

??一二線城市:

??“成交主力”定位日益凸顯 中西部城市表現搶眼

??住房銷售漲幅放緩、土地溢價率持續下降、土地流拍數量猛增,房地產開發投資增速放緩,市場下行壓力增大……回想去年下半年樓市的一片低迷,不少人至今還記憶猶新。

??來到2019年,中央重申“房住不炒”政策主基調,“一城一策”、城市主體責任的長效機制深化落實,調控政策未有實質性轉向。在此背景下,樓市從“小陽春”到回歸平穩,上半年整體成交量溫和上揚。從月度來看,除2月因春節淡季成交動力不足,4、5月均保持了4500萬/㎡左右的成交規模,樓市穩步復蘇。

??但在地方層面,“因城施策”有收有放,蘇州、西安等調控加碼,南京、佛山等局部調控放松,加之部分二三線城市“搶人大戰”如火如荼,導致不同能級城市間的行情相對獨立,分化愈演愈烈。

??具體來看,一線和強二線城市“成交主力”的定位愈發清晰,長三角、珠三角表現最為突出;部分弱二線和大多數三四線城市回調壓力較大,需求透支和購買力不足成主因。

??研究機構數據顯示,2019上半年,一線城市供需兩旺,供應、成交量同比均顯著高于去年同期,其中成交面積大漲43%,達1126萬平方米。以北京為例,1-5月成交量達249萬平方米,同比漲幅翻番至119%。

??分析人士認為,在經歷了嚴苛調控的沉寂期后,消費者放棄圍觀陸續入場、積壓的購房需求平穩釋放,助推一線樓市成交回暖。

??二線城市成交總量同比微增1%,與2018年同期基本持平,但環比8-12月降12%。從各城市1-5月的成交表現看,重慶、武漢、西安、成都、鄭州位列成交榜前五,中西部城市排名整體前進。

??究其原因,上述典型5城人口基數較大、對周邊吸附能力較強,不間斷人口涌入刺激剛需和改善需求持續釋放;房價收入比較東南沿海城市優勢明顯,較低的居民購房壓力亦推動樓市上揚。

??此外,東南沿海地區的核心城市如寧波、福州、蘇州、天津、廈門市場均顯著回暖,但長沙、青島、大連等城市則受困于政策面緊繃與需求透支,同、環比均出現下跌,成交熱度“萎靡不振”。

??二手房市場,從研究機構提供的數據看,一、二線城市成交同比均上漲,其中一線漲幅更大,同比上漲達17%;市場趨勢與新房基本一致,呈現“先高后低”:一季度沖高上行趨勢明顯,二季度熱度開始回落。

??三四線城市:

??棚改貨幣化“退潮”致購買力下降 樓市下行風險提高

??在一線城市強勁拉動、二線城市平穩復蘇的前提下,僅僅用“溫和上揚”這類相對平和的詞匯形容上半年整體成交情況,源于三四線城市“拖了后腿”。

??公開資料顯示,今年1-5月,三四線城市整體成交下行,同比、環比分別下降5%和14%。除了珠海、常熟等位于長三角、粵港澳城市群的三四線城市因市場需求尚存和政策利好而保持良好表現,大多數三四線城市項目去化下降、成交逐漸疲軟。

??據樂居買房觀察,三四線城市成交下行,原因大概可歸為兩類。一是部分城市政策收緊影響延續導致成交萎縮,如徐州、揚州、蕪湖等;二是政策環境相對寬松,但棚改貨幣化安置力度下降、居民購買力透支制約成交。

??據媒體報道,2019年棚改目標下調到285萬套,相比2018年的580萬套下降了一半。在財政部發布的計劃中,大多數地區及省份2019年棚改目標套數較2018年下降,其中山東、山西與河南降幅全部超過70%。另據證券機構測算,2018年棚改貨幣化推動的銷售套數占總成交的比例達12.6%。

??在棚改開工套數減半、貨幣化比例降低的情況下,樓市成交支撐明顯不足。有機構預計,從今年下半年開始,三四線城市市場將持續面臨下降風險。

??房價:

??各能級城市普遍上行 三四線城市領漲 

??相比于成交層面的分化加劇,2019上半年,各能級城市房價普遍上漲,其中一線城市全面上揚,漲幅由年初的3.3%擴大至4.8%;二三四線城市房價上漲相對平穩,二線城市9成以上房價同比上調,三四線城市整體漲多跌少。

??根據國家統計局定期發布的70個大中城市房價指數同比月度變化數據,今年上半年同比漲幅由1月的10.8%升至5月的11.3%,漲幅連續4個月刷新歷史新高、之后維持高位。整體而言,在成交穩定的背景下,房價上漲壓力依然較大。

??具體到各能級城市,據樂居買房觀察,房價原本就處于高位的城市,上漲幅度相對穩定,漲幅較大的主要集中在三四線城市。

??前者典型代表如深圳,以56581元/㎡的均價領跑全國,較去年同期上漲2%。而同比漲幅前十名的城市中有9座是三四線城市,較2018年末增加3座,其中桐廬同比漲幅最高達88%,其余上榜城市同比均上升20%以上。

??近年來關注度居高不下的二線城市,有9成以上房價實現同比增長。太原同比漲幅27%居首,武漢、合肥、長沙緊隨其后;天津與去年同期持平,僅廈門一城小幅回落3%,但仍以33440元/㎡的成交均價暫居二線城市首位。

??未來:

??“新庫存”或成隱憂 房企拿地需理性

??放眼下半年,面對穩中微增的整體供應局面,有業內人士分析,核心一二線城市成交有望小幅微增或與去年大體持平,三四線城市因前期需求透支嚴重,短期內成交還將保持下行趨勢,市場走勢持續疲軟。

??而在房價方面,“穩字當頭”仍是主旋律。具體體現上,一線城市房價仍將繼續高位維穩,項目均價大幅上漲或回落的可能性并不大。二線城市房價整體將保持堅挺,但在“因城施政”分類調控基調下,房價或繼續呈現分化之勢;除了小幅上漲、維穩或小幅回調這兩種可預見的常態,諸如蘇州、大連、南寧等被住建部點名預警的城市,不排除會有調控加碼的可能,“控房價”已成必然。

??而對于大多數三四線城市而言,上半年房價已達階段性高位、居民購買力普遍疲軟,預計未來上漲動力有所不足,房價整體呈下行趨勢,但南通、珠海、常州等歸屬長三角、粵港澳城市群,受政策驅動仍有需求上漲空間的城市除外。

??值得注意的是,目前市場仍處于嚴格調控之下,需求較難釋放,部分重點城市新、二手房市場或面臨“新庫存”問題。

??易居研究院統計的上半年50城市商品房供求比與土地庫存去化周期顯示,當前二線城市土地庫存去化周期仍處于長期的向上趨勢中,并且即將超過三四線城市的水平。一季度以來房企在二線城市拿地面積快速增長,但隨著“小陽春”的熱度的降低,熱點城市房地產市場下半年或將開始降溫。

??對此,易居研究院研究員王若辰在接受媒體采訪時預測稱,未來一年半,無論50城商品房成交量增加、減少或保持不變,商品房供求比都大概率將在大于1的區間內繼續震蕩上行。“商品房供應量將大于需求量,建議房企未來適當控制拿地量。”(完)

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