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2019年中策劃政策篇|打臉“調控放松論” 精準施策助樓市穩步前行

2019-07-04 18:55:22|來源:樂居買房|作者:付強
摘要|

??樂居買房訊 (付強)如果說政策信號是中國樓市走勢的風向標,那么在“房住不炒”大背景下,政策對樓市的調控作用無疑更加突出且精準。

??據研究機構統計數據顯示,2019年前六月,全國共發布房地產調控政策251次,較去年同期增長31%。“小陽春”曇花一現終未“入夏”,“限購全面放開”遭現實打臉,地王融資按下暫停鍵,種種樓市過熱苗頭初現即被遏制;分類調控、精準施策持續發力,“穩房價、穩地價、穩預期”的樓市主基調得到良好貫徹。

??“陽春”易得 “入夏”難求

??經歷了2018年、尤其是下半年“哀鴻遍野”的樓市寒流后,部分城市調控政策有所放松,隨即于今年一季度迎來“小陽春”,二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。

??國家統計局此前公布3、4月份數據顯示,樓市有明顯升溫趨勢,全國商品房銷售面積連續2個月回升,銷售額跌幅也明顯收窄。

??具體到市場層面,部分城市再次出現搶房搶地現象,如深圳3月份出現通宵排隊搶房,南京萬人搖號買房,4月部分城市土地市場明顯回溫、高溢價率拿地頻頻出現等。

??“春天”已至,人們對于樓市是否面臨新一輪上漲的擔心一度驟增。但是,隨著5月全國商品房投資和銷售增速回落,這波“小陽春”終究沒能“入夏”。

??4月19日成為調控政策再收緊的分界線。中央再次強調 “房住不炒”,5、6月份出臺調控政策均超過40次,樓市呈急劇上升姿態的10座城市遭住建部“點名預警”,一波“連擊”為局部樓市過熱降溫。

??值得注意的是,據樂居買房觀察,住建部上述預警,往往是緊跟國家統計局的房價數據發布。這充分說明,有關部門對房價管控的嗅覺更加靈敏,政策調控的方向更趨精準。

??引才歡迎 炒房不行

??年初至今,一股引才潮流席卷全國。據樂居買房不完全統計,截至6月末,全國有近百城發布了各類人才政策,涵蓋落戶、住房補貼、人才住房優先購買等條款。

??集聚人才助力城市發展無可非議,但有人卻以政策中某些細則借題炒作,稱“人才政策是樓市調控窗口”;與房地產市場掛鉤的人才政策頻頻出臺,預示樓市限購將陸續放開,房價預期看漲。

??客觀來看,今年以來,確有蘭州取消限購、佛山取消限價、合肥限貸松綁等政策落地。南京高淳區6月5日放寬購房要求、外地人在此買房只需持有南京市居住證或攜帶勞務合同與營業執照,則更令某些利益群體雀躍,似乎他們所謂的“判斷”正在得到驗證。

??誠然,從過往數據看,寬松的人才政策,不僅刺激了樓市需求,也在一定程度上變相降低了限購門檻,帶來了房地產市場的上漲預期。觀察上半年房價上漲較快城市的名單,其中大部分施行過人才引進政策,如房價半年領漲全國的西安。

??但越來越多事實已經證明,這注定無法成為常態。5月11日,蘇州發布新政,對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域的新房和園區全域二手房實施限售政策。6月20日,西安下發通知,規定外地人落戶滿一年或在西安市連續繳納12個月的社會保險或個稅的、非本市戶籍在西安限購區內無住房且能提供5年以上個稅或社保證明的才能購房。

??升級限售、加碼限購,二線熱點城市嚴控落戶炒房的行動,給躍躍欲試的炒房者兜頭潑下一盆冷水;坊間輿論的風向,也從 “下一個放開限購的城市是哪兒”,陡然轉變為“下一個限購升級的城市是哪兒”。

??由上不難看出,“因城施策”雖是長久政策方向,各城有自己的政策抉擇,但前提是與“三穩”調控目標步調一致。正如易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進所說,無論哪座城市,但凡房價、地價上漲過快,都會面臨政策收緊的可能。

??理性拿地向上 迷信地王向下

??2019上半年,土地市場整體“走出低谷”。據克而瑞研究中心數據,今年前六月,土地市場成交量縮價漲,市場較去年下半年明顯回暖。各能級城市中,一二線城市供地力度明顯較去年同期加強,成交量同比分別上漲了20%和9%;三四線城市受市場下行影響較大,成交量同環比均有所下滑,但少數城市仍然備受房企青睞。

??新房銷售轉好充沛了資金流,加之融資環境持續改善,房企資金難題得到緩解、拿地熱情回升。但隨之而來的是,有房企因儲地意愿強烈,頻繁加杠桿拿地,導致部分地塊樓面價高企;整體溢價率在優質地塊集中出讓的拉動下環比上漲了5個百分點。

??“面粉”有貴過“面包”之勢,無疑將給房價長遠預期帶來不確定性,于樓市長期健康發展無益。對此,職責部門快速回應,一方面在融資渠道發力,如5月下半月銀監系統針對房地產融資等加強監管、嚴查違規融資,5月底有監管部門透露將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品等。

??另一方面,多地調整土拍政策,防止交易被過度炒熱,如杭州土拍首次設置“限房價、限精裝”條款,蘇州將土地報價條件從定制調整為區間設計,東莞在報價達到高限后將采用“終次報價”而非“價高者得”……

??針對突出問題精準施策,見效不可謂不快。據研究機構數據顯示,今年5月,40家典型上市房企融資金額為367.99億元,環比下降52.07%,創近一年新低。6月數據雖有明顯反彈,但各類債權融資方式融資金額仍處于低位,且市場化融資途徑融資愈發困難,并不意味著融資環境變好。

??而在土地招拍掛市場上,據樂居買房監測,5、6月份總價地王、樓面價地王等現象也較此前有明顯減少。

??未來

??國家統計局數據顯示,2018年國內生產總值(GDP)為900309億元、同比增長6.6%,而據中科院等機構預測,2019年全年GDP增速為6.3%左右,較去年有所降低。加之國際貿易和國際金融條件變化等不確定性,中國宏觀經濟仍面臨一定壓力。

??在此背景下,作為中國經濟重要組成部分的房地產市場屢被提及,樓市“調控放松論”一度甚囂塵上。但是,從半年發布的251次房地產調控政策中可以清晰看出,除了“穩房價、穩地價、穩預期”的總基調一以貫之,政策調控類型也從房價向地價、融資、限售、限購、公積金、戶籍等全覆蓋,精準施策 “組合拳”漸成趨勢。

??可以預見,2019下半年,樓市政策整體仍將保持穩定,各地“一城一策、因城施策”有放有收。房價仍是不能碰的紅線,房價趨穩的城市,不排除政策放松的可能,但只要上漲明顯,調控勢必加碼。(完)

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